Дарение или купля-продажа: что нужно знать

Передать квартиру или долю родственнику можно двумя договорами, и последствия у них разные. Дарение между членами семьи и близкими родственниками освобождено от налога на доходы, а подаренное супругу в браке остаётся его личным имуществом. Купля-продажа требует реальной оплаты, и покупка в браке на общие деньги делает объект совместным. Продажа без расчётов — мнимая сделка, её оспаривают наследники и кредиторы.

Дарение уязвимо при банкротстве дарителя: сделки за три года до дела о банкротстве проверяет финансовый управляющий. Поэтому форма выбирается под цель: снизить налог, защитить имущество от раздела, не допустить споров между наследниками. Ниже разобраны оба варианта по каждому риску.

Налоги: дарение и продажа

По Налоговому кодексу РФ доход от дарения недвижимости, транспорта, акций и долей не облагается налогом, если даритель и одаряемый — члены семьи или близкие родственники. Это супруги, родители и дети, в том числе усыновлённые, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры. Племянник, тётя, зять или невестка платят 13% от стоимости подарка.

При продаже налог может возникнуть у продавца. Он не платится, если квартира была в собственности дольше минимального срока владения. В остальных случаях продавец вправе применить имущественный вычет или уменьшить доход на расходы на покупку. Покупатель, напротив, получает право на вычет при покупке жилья, но только если продавец ему не близкий родственник.

Развод: судьба имущества

Семейный кодекс РФ относит к личному имуществу супруга всё, что он получил в браке в дар. Квартира, подаренная сыну родителями, при его разводе не делится, даже если сын состоял в браке на момент дарения.

Купленное в браке на общие средства становится совместной собственностью, кто бы ни значился в выписке ЕГРН. Если родители продают квартиру сыну, а он платит из зарплаты, половину при разводе может потребовать жена. Доказать, что деньги были личными, можно, но придётся показывать, откуда они пришли.

Отдельный риск — вложения второго супруга. Если за счёт общих средств в подаренной квартире сделан капитальный ремонт, суд может признать её совместной.

Оспаривание дарения

Гражданский кодекс РФ позволяет дарителю отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь или жизнь его близких либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Отменить можно и при угрозе безвозвратной утраты вещи, имеющей для дарителя большую неимущественную ценность.

В договор дарения можно включить условие: если даритель переживёт одаряемого, дарение отменяется, и квартира возвращается к нему, а не к наследникам одаряемого. Такое условие защищает пожилых родителей.

Наследники дарителя чаще всего оспаривают договор по мотивам его состояния: заявляют, что в момент подписания он не понимал значения своих действий. Решает это посмертная психолого-психиатрическая экспертиза по медицинским документам.

Банкротство дарителя

Если в течение трёх лет после дарения в отношении дарителя возбуждено дело о банкротстве, финансовый управляющий проверяет безвозмездные сделки. Дарение родственнику, совершённое при наличии долгов, признаётся недействительным почти без исключений: безвозмездность и заинтересованность одаряемого очевидны.

Купля-продажа по рыночной цене с реальными расчётами защищена лучше. Её оспаривают, если цена занижена или деньги к продавцу не поступили. Поэтому, когда у собственника есть кредиты или поручительства, дарение — не лучший способ передать имущество.

Мнимая сделка: риски

Мнимой считается сделка, совершённая лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей последствия. Типичный пример — продажа квартиры отцом сыну «за миллион», когда деньги никто не передавал. Притворной — сделка, прикрывающая другую: продажа, за которой на деле стоит дарение.

Признаки, которые суд проверяет в таких делах:

Признак	Что показывает	Как снизить риск
Нет движения денег	Сделка мнимая или прикрывает дарение	Оплата безналично с назначением платежа
Цена сильно ниже рынка	Скрытое дарение	Отчёт об оценке или цена по рынку
Продавец продолжает жить и платить за квартиру	Реальной передачи не было	Акт передачи, переоформление лицевого счёта
Сделка сразу после появления долга	Вывод имущества от кредиторов	Оценка долговой нагрузки до сделки

Если продажу признают притворной, к ней применяются правила дарения, и вместе с ними могут вернуться налог и совместная собственность.

Наследственные последствия

Подаренная квартира выбывает из наследственной массы в момент регистрации перехода права. Остальные наследники, в том числе обязательные, на неё не претендуют. Это частая причина выбрать дарение, когда родитель хочет передать жильё одному из детей.

При продаже в наследство попадают полученные деньги, если они сохранились на счетах. Другие дети могут поставить вопрос о том, куда ушли средства, и оспорить сделку, если оплаты не было.

При продаже доли постороннему лицу другие сособственники имеют преимущественное право покупки, и их нужно уведомить. При дарении этого требования нет.

Выбор формы: алгоритм

Порядок, по которому адвокат оценивает ситуацию:

Сформулировать цель: налог, защита от раздела при разводе, защита от наследственных споров.
Проверить степень родства: попадает ли получатель в перечень для освобождения от налога.
Проверить долги и поручительства собственника за последние годы.
Проверить семейное положение получателя и планы на брак.
Оценить состояние здоровья дарителя: при сомнениях заранее получить заключение психиатра.
Подготовить договор и документы о расчётах или условия отмены дарения.

Если цели противоречат друг другу, выбирают ту, риск по которой выше.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта advokatarbat1@gmail.com.