Сделки с недвижимостью: сопровождение — разбор и порядок действий

Сопровождение сделки с квартирой — это проверка до подписания, договор без скрытых ловушек, расчёты, при которых деньги не уходят раньше регистрации, и контроль перехода права в Росреестре. Адвокат по недвижимости на Арбате ведёт куплю-продажу, дарение и мену и отвечает за юридическую сторону каждого шага.

Большинство потерь покупателей связаны не с поддельными документами, а с обстоятельствами, которые можно было увидеть заранее: долги продавца, незаконченное банкротство, дети, не получившие доли по материнскому капиталу, супруг без нотариального согласия. Проверка занимает несколько дней и стоит несопоставимо меньше, чем последующий спор.

Проверка квартиры: чек-лист

Первый документ — свежая выписка из ЕГРН. Из неё видно собственника, основание права, обременения, аресты, запреты регистрационных действий. Выписку о переходе прав можно запросить с согласия собственника или попросить его самого получить её через Госуслуги.

Далее адвокат смотрит правоустанавливающие документы и историю объекта:

• частые перепродажи за короткий срок — повод выяснить причину;
• приватизация с отказом кого-либо из проживающих — такой человек сохраняет право пользования;
• наследство, полученное недавно, — риск появления других наследников;
• перепланировка без согласования — её придётся узаконивать новому владельцу;
• долги за коммунальные услуги и капремонт.

Отдельно проверяют зарегистрированных лиц. Покупателю нужна квартира, из которой все выписаны до передачи ключей, а не обещание продавца выписаться позже.

Проверка продавца: банкротство

Самая дорогая ошибка покупателя — продавец, который через год станет банкротом. Закон о банкротстве позволяет финансовому управляющему оспаривать сделки должника, совершённые в течение трёх лет до принятия заявления о банкротстве, если имущество ушло по заниженной цене или во вред кредиторам.

Поэтому адвокат проверяет продавца по Единому федеральному реестру сведений о банкротстве, базе исполнительных производств ФССП, картотеке судов общей юрисдикции и kad.arbitr.ru. Крупные долги и иски от банков — сигнал, что цена в договоре должна быть рыночной, а оплата прозрачной и документально подтверждённой.

Договор купли-продажи: условия

В договоре важны точная цена и порядок оплаты, срок освобождения квартиры и снятия с учёта, перечень передаваемого имущества, ответственность за скрытые обременения. Продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц, а на случай нарушения указывается порядок возврата денег.

Занижение цены в договоре ради налоговой экономии продавца вредит покупателю. При расторжении или признании сделки недействительной вернуть удастся только сумму, указанную в документе.

Безопасные расчёты: схемы

Деньги должны быть переданы продавцу только после регистрации перехода права. Этого добиваются тремя основными способами.

Передача наличных под расписку до регистрации — риск, который адвокат не рекомендует принимать ни при каких условиях.

Материнский капитал: риски

Если квартира куплена с использованием материнского капитала, родители обязаны выделить доли детям. Когда обязательство не исполнено, сделку могут оспорить в интересах несовершеннолетних даже спустя годы. Покупателю нужны доказательства выделения долей и, если дети стали собственниками, разрешение органа опеки на продажу.

Опека обычно даёт согласие при условии, что детям одновременно приобретается жильё не хуже. Адвокат проверяет разрешение и сверяет его условия с условиями сделки.

Дарение и мена: нюансы

Дарение безвозмездно: встречное условие в договоре делает его притворной сделкой. Подаренная одному из супругов квартира в общую совместную собственность не входит, это важно при последующем разводе. Близкие родственники при дарении не платят налог на доходы, остальные одаряемые платят.

Мена — обмен квартиры на квартиру с доплатой или без неё. По каждой из квартир проводится та же проверка, что и при покупке. Для каждой стороны мена означает одновременно продажу и приобретение, с соответствующими налоговыми последствиями.

Регистрация в Росреестре

Документы подаются через МФЦ, нотариуса или в электронном виде с усиленной электронной подписью. Сроки регистрации установлены законом о государственной регистрации недвижимости, при подаче через нотариуса они короче. При сомнениях регистратор приостанавливает регистрацию и перечисляет причины, которые нужно устранить.

После регистрации покупатель получает выписку из ЕГРН с отметкой о новом собственнике. На этом этапе адвокат проверяет запись, подписывает акт приёма-передачи и контролирует снятие с учёта прежних жильцов.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта advokatarbat1@gmail.com