Выселение из жилого помещения: на каком основании могут выселить и как защититься

Выселить человека из жилья без решения суда нельзя. Статья 40 Конституции гарантирует неприкосновенность жилища, а Жилищный кодекс допускает выселение только в случаях, которые он прямо называет: бывшие члены семьи собственника, наниматели и члены их семей при систематическом нарушении, неплательщики по отдельным основаниям, граждане, утратившие право пользования. Принудительно выселяют судебные приставы по вступившему в законную силу решению, и только после того, как суд разберёт дело.

Страница отвечает на вопросы: когда собственник вправе требовать выселения, чем различаются положения для бывших супругов, детей, родственников и квартирантов, какие сроки сохранения жилья даёт закон и как оспаривать требование. Речь идёт о жилых помещениях граждан, которые находятся в частной собственности или занимаются по договору социального найма.

Основания для выселения собственником

Собственник вправе требовать устранения нарушений своих прав, в том числе выселения лиц, которые проживают без законных оснований. Главная категория: бывшие члены семьи собственника. Статья 31 Жилищного кодекса говорит, что право пользования у бывших членов семьи прекращается, если нет иного соглашения. Суд, однако, вправе сохранить жильё на определённый срок, если у человека нет другого жилья и он не может его обеспечить из-за материального положения, состояния здоровья и других обстоятельств.

Для разведённого супруга, участвовавшего в приватизации и отказавшегося от неё, действует иное правило: он сохраняет право пользования жильём бессрочно. Это закреплено в законе о введении в действие Жилищного кодекса и подтверждено судебной практикой. Поэтому прежде чем подавать иск, проверьте, кто и как участвовал в приватизации.

Дети собственника, проживающие в квартире, остаются членами семьи, пока ведут общее хозяйство. Родители, ушедшие от детей, могут оказаться в положении бывших членов семьи. Если же человек вселён по договору безвозмездного пользования или найма, выселение происходит по правилам этих договоров после их прекращения.

Выселение нанимателя и членов его семьи

Жильё по договору социального найма принадлежит государству. Пользователь вправе выселить других проживающих лишь по основаниям, названным в Жилищном кодексе. Они перечислены в статьях 83–91: невнесение платы за жильё и коммунальные услуги более шести месяцев, систематическое нарушение прав соседей, разрушение или порча помещения, использование не по назначению. За порчу, нарушение прав соседей и использование не по назначению выселение допускается после письменного предупреждения.

Наиболее серьёзная мера: выселение без предоставления другого жилья. Она применяется за систематическое нарушение прав соседей, разрушение или порчу помещения и бесхозяйственное обращение с ним, которые не прекращены после предупреждения (статья 91 Жилищного кодекса). Неплательщиков более шести месяцев выселяют с предоставлением другого жилья по норме общежития (статья 90). Равноценное жильё предоставляют, когда причина не в вине жильца, например при сносе дома или признании его непригодным для проживания.

Как ведётся дело о выселении нанимателя

Дело о выселении нанимателя инициирует наймодатель, то есть орган, управляющий муниципальным фондом. Суд проверяет соблюдение процедуры, предупреждения, наличие вины и последствия для детей. Если в жилье проживают несовершеннолетние, суд привлекает орган опеки.

Судебная процедура и исполнение

Исковое заявление о выселении направляют в районный суд, где подсудность определяется местом нахождения жилья. Истец прилагает выписку из реестра недвижимости, справку о зарегистрированных лицах, доказательства нарушения, предупреждения и уведомления. Ответчика вызывают повесткой, и если место его нахождения неизвестно, суд назначает представителя.

Суд проверяет, не нарушены ли права несовершеннолетних, учитывает семейное и материальное положение, наличие другого жилья, состояние здоровья. После решения у ответчика есть месяц на обжалование. Когда решение стало обязательным, истец получает исполнительный лист и обращается к приставам. Те возбуждают производство и устанавливают срок для добровольного выселения.

Приставы вправе выселять принудительно: вскрывать помещение в присутствии понятых, составлять акт, описывать и вывозить имущество на хранение. Лучше выехать до принудительных мер и договориться о сроках с взыскателем.

Выписка и признание утратившим право пользования

Выписка из квартиры и выселение — разные процедуры. Если человек выехал добровольно и не живёт в квартире, собственник вправе обратиться в суд с требованием признать его утратившим право пользования. На основании решения подразделение по вопросам миграции снимает человека с регистрационного учёта. Выписать по заявлению собственника без решения суда можно лишь в тех случаях, которые определены законом.

Суд оценивает, был ли выезд добровольным и постоянным, сохраняются ли вещи в квартире, платит ли человек за жильё, пытался ли он вернуться. Временное отсутствие по работе или учёбе не лишает права пользования. Поэтому доказательства, что человек уехал навсегда, например женился, купил другое жильё, прекратил платить, имеют решающее значение.

Регистрация сама по себе права на жильё не создаёт и не отнимает. Решающее значение имеют правоотношения вокруг жилья, а не печать в паспорте.

Как защищаться ответчику

Защита начинается с анализа основания. Если вас считают бывшим членом семьи, проверьте, имеется ли у вас право, не зависящее от семейных отношений: участие в приватизации, договор пожизненного содержания, соглашение о пользовании. Если основание — неуплата, погасите задолженность или заключите соглашение о рассрочке, подтвердите намерение вносить платежи.

Если вам предъявили требование как квартиранту, потребуйте предъявить договор и подтвердить, что вы получили уведомление о прекращении пользования. Сроки уведомления и условия определены договором и законом. Отсутствие письменного договора не делает пребывание незаконным, если собственник сам вас вселил и принимал плату.

Следует просить суд применить правило о сохранении права на определённый срок, если нет другого жилья. Нужны справки о доходах, о наличии или отсутствии жилья в собственности, медицинские документы, сведения об иждивенцах.

Что делать, если выселение уже началось

Если вам вручили постановление пристава, не игнорируйте его. Можно обратиться в суд, вынесший решение, с заявлением об отсрочке исполнения, приложив доказательства трудного положения. Можно подать апелляционную жалобу, если срок не пропущен, или ходатайствовать о его восстановлении.

Чего делать нельзя: препятствовать приставам физически, повреждать имущество, прятать вещи. Это чревато административной и уголовной ответственностью. Если есть несовершеннолетние дети, сообщите приставам и органу опеки.

Адвокат анализирует основания, определяет надёжную линию защиты, готовит возражения и ходатайства о сохранении права пользования, представляет собственника или проживающего в суде и в исполнительном производстве.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта advokatarbat1@gmail.com.