Жилищные споры: адвокат по квартирам — как работает адвокат

Почти любой спор о квартире упирается в один вопрос: у кого есть право жить в жилом помещении и распоряжаться им. Адвокат выясняет, на чём держится это право у каждой стороны: собственность, договор социального найма, статус члена семьи, отказ от приватизации. От ответа зависит, подавать иск о выселении, о вселении или о порядке пользования.

В центре Москвы квартиры стоят дорого, поэтому бывшие супруги, наследники и родственники редко договариваются сами. Адвокат по жилищным спорам на Арбате представляет как собственников, так и тех, кто проживает в квартире без права собственности. Первым делом разбираются документы: выписки из ЕГРН, выписки из домовой книги, договора, квитанций об оплате.

Выселение бывших членов семьи

Согласно Жилищному кодексу РФ, с прекращением семейных отношений с собственником бывший член семьи теряет право пользования квартирой. Суд вправе сохранить это право на определённый срок, когда у человека нет иного жилья и средств, чтобы его приобрести. Эту отсрочку обычно просит ответчик, и её длительность суд определяет сам.

Есть исключение, о котором часто забывают. Лицо, имевшее на момент приватизации равное право на квартиру и согласившееся на приватизацию другими, сохраняет право пользования без ограничения срока. Основания для выселения по причине «бывший член семьи» нет.

Именно поэтому перед подачей иска адвокат запрашивает приватизационное дело и выясняет, кто был зарегистрирован в квартире на день её передачи в собственность.

Снятие с регистрации

Сама по себе регистрация по месту жительства права на квартиру не порождает. Однако и снять человека с регистрационного учёта без его согласия допустимо лишь по решению суда о выселении или о признании утратившим право пользования. Паспортная служба снимает с учёта по вступившему в силу решению.

Типичная ситуация: много лет назад родственник уехал, живёт в другом городе и не вносит плату за квартиру, но по-прежнему зарегистрирован в ней. В отношении муниципальной квартиры суд выясняет, носил ли выезд добровольный и постоянный характер. Доказательства:

• справка о начислениях и квитанции, из которых видно, кто оплачивает коммунальные услуги;
• показания соседей и участкового о том, что человек не проживает;
• сведения о другом жилье ответчика, его работе, семье в другом месте;
• отсутствие попыток вселиться и жалоб на препятствия.

Приватизация: споры

Споры о приватизации возникают по двум линиям. Первая: кого-то не включили в договор передачи, хотя он имел право участвовать. Вторая: одна сторона считает, что согласие на отказ от участия было получено обманом или под давлением.

Для таких исков действуют сроки исковой давности, отсчитываемые с того дня, когда лицу стало известно или должно было стать известно о нарушении его права. Если приватизация прошла давно, а о ней знали все проживающие, шансы оспорить её невелики. Адвокат заранее оценивает, какие доказательства покажут, что о сделке стало известно недавно.

Долевая собственность: порядок пользования

Если квартира находится в собственности нескольких лиц и они не могут договориться, порядок пользования определяет суд. За каждым он закрепляет определённую комнату, а коридор, кухня и санузел остаются в общем пользовании. Суд принимает во внимание размер долей, сложившийся порядок и нуждаемость каждого в жилье.

Если доля мала и выделить соответствующую ей комнату невозможно, суд может присудить собственнику компенсацию за пользование его долей другими. Иногда допускается принудительный выкуп незначительной доли, если её владелец не имеет существенного интереса в пользовании квартирой.

Вселение: когда возможно

Иск о вселении подают собственник доли, наниматель или член семьи нанимателя, которых не пускают в квартиру. Нужно доказать право на жильё и факт препятствий: смену замков, отказ передать ключи, обращения в полицию. Главным доказательством конфликта нередко служит постановление участкового об отказе в возбуждении дела.

Исполняет решение о вселении судебный пристав. Он составляет акт, в присутствии понятых обеспечивает доступ и фиксирует передачу ключей. Если сторона продолжает мешать, это повод для нового обращения к приставу.

Найм и поднаем: права

Квартира по договору социального найма остаётся собственностью города. Наниматель вправе вселять членов семьи, сдавать жильё в поднаем с согласия наймодателя и проживающих, требовать ремонта. Договор считается расторгнутым со дня выезда нанимателя в другое место жительства.

Коммерческий наём регулируется Гражданским кодексом. Здесь споры касаются досрочного расторжения, возврата залога, повреждения имущества. Письменный договор и акт приёма квартиры с описью решают большинство таких споров ещё до суда.

Ипотечная квартира: жилищные риски

Квартира в залоге у банка остаётся собственностью заёмщика, но распоряжаться ею без согласия банка нельзя. При разводе ипотечную квартиру делят с учётом долга: суд распределяет доли в праве, а обязательство перед банком нередко остаётся солидарным.

При обращении взыскания на заложенную квартиру правило о защите единственного жилья не действует. Заёмщику важно заранее договориться с банком о реструктуризации или продаже жилья с согласия банка, пока не начались торги.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта advokatarbat1@gmail.com