Договор аренды квартиры — практика адвоката на Арбате

Прежде чем подписывать договор аренды квартиры, проверьте три вещи: действительно ли собеседник собственник, согласны ли остальные совладельцы и что написано про залог и расторжение. Документ о праве собственности сегодня заменяет выписка из ЕГРН, её можно заказать самостоятельно. Паспорт арендодателя сверяется с выпиской и с подписью в договоре.

Ловушки часто спрятаны в условиях. Право собственника расторгнуть договор в любой день, залог, который засчитывается в оплату последнего месяца без возврата, штрафы за досрочный выезд. Если договор заключён на год и больше, обременение подлежит государственной регистрации. Адвокат проверяет договор до подписания и помогает, если спор уже начался.

Как проверить собственника квартиры

Первое, что нужно сделать: заказать выписку из ЕГРН на квартиру. В ней видно, кто собственник, сколько их, есть ли ограничения вроде ареста или ипотеки. Выписка стоит недорого и готовится быстро.

Затем сверьте паспорт арендодателя с данными выписки. Если сдаёт не собственник, а представитель, запросите нотариальную доверенность с правом сдавать квартиру в наём и проверьте её в реестре нотариальных доверенностей.

Если собственников несколько, нужно согласие каждого. Если квартира в ипотеке, может понадобиться согласие банка. Оплату до получения ключей и проверки документов не переводите: это основной способ мошенничества на рынке аренды.

Условия, которые стоит прописать

Договор найма жилья регулирует Гражданский кодекс. В тексте должны быть указаны:

• стороны с паспортными данными и адрес квартиры;
• срок найма и размер платы, порядок и даты оплаты;
• кто платит за коммунальные услуги и по каким счётчикам;
• опись имущества с его состоянием, лучше с фотографиями;
• кто ещё будет постоянно проживать с нанимателем;
• порядок посещения квартиры собственником.

Опись имущества защищает обе стороны. Без неё собственнику трудно доказать, что жилец испортил мебель, а жильцу трудно доказать, что царапины были до него.

Залог и как его вернуть

Залог, или обеспечительный платёж, покрывает ущерб и долги по оплате. Если нарушений не было, его возвращают после выезда. Условие о залоге должно чётко говорить, в каких случаях из него удерживаются деньги и в какой срок возвращается остаток.

Формулировка «залог засчитывается в оплату последнего месяца» выгодна жильцу, если он уезжает по графику. Но если в договоре сказано, что при досрочном расторжении залог не возвращается, жилец рискует его потерять полностью.

При выезде составьте акт возврата квартиры с описанием состояния. Если собственник отказывается вернуть залог без оснований, взыскание идёт через мирового судью при небольшой сумме.

Как расторгнуть договор

Жилец по закону может расторгнуть договор найма в любое время, письменно предупредив собственника за три месяца. Договор может сократить этот срок, но не лишить нанимателя этого права.

Собственник по закону расторгнуть договор в одностороннем порядке по своему желанию не может. Расторжение возможно в суде при невнесении платы, порче жилья, систематическом нарушении прав соседей. Условие «арендодатель вправе расторгнуть в любой момент» противоречит закону, но на практике жильцу проще договориться о разумном сроке выезда.

Государственная регистрация найма

Если договор найма заключён на срок от одного года, обременение квартиры правом найма регистрируется в Росреестре. Договор на меньший срок регистрации не требует. Поэтому многие заключают договор на одиннадцать месяцев с последующим продлением.

Регистрация защищает жильца при продаже квартиры: новый собственник обязан соблюдать договор. Краткосрочный договор такой защиты даёт меньше.

Субаренда и передача квартиры другим жильцам

Поднаём, то есть сдача квартиры жильцом другим людям, возможен только с согласия собственника. Если жилец пересдаёт квартиру посуточно без согласия, это нарушение, которое даёт собственнику основание для расторжения.

Отдельно оговорите, кто может временно проживать в квартире, например гости или родственники. Собственнику стоит прописать запрет на посуточную сдачу и порядок проверки квартиры.

Споры о выселении и долгах

Если жилец перестал платить и отказывается выехать, собственник обращается в суд. Самовольно менять замки и выставлять вещи опасно: это может повлечь ответственность самого собственника. Суд расторгает договор, выносит решение о выселении и взыскании долга, исполнение идёт через приставов.

Жильцу, у которого удерживают залог или требуют оплату за чужие повреждения, помогают опись, фото и акт приёма. Адвокат проверяет договор до подписания, готовит претензии и представляет стороны в суде.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта advokatarbat1@gmail.com