Купля-продажа квартиры: практический разбор

Надёжная покупка квартиры держится на трёх составляющих: изучение объекта и продавца до внесения задатка, расчёт через аккредитив или депозит нотариуса, регистрация перехода права в Росреестре. Продавец получает оплату лишь после того, как за покупателем зарегистрировано право собственности. Такая схема защищает обе стороны: покупатель не платит за квартиру, которую не получит, а продавец уверен, что оплата уже зарезервирована.

Большинство рисков видно заранее по документам. Их нужно собрать и прочитать до подписания предварительного договора, а не в день сделки. В центре Москвы, где много старого фонда и квартир с долгой историей переходов, это особенно заметно.

Что показывает выписка ЕГРН

В выписке об основных характеристиках и зарегистрированных правах видны собственник, доля, кадастровый номер и обременения: ипотеку, арест имущества, запрет на регистрационные действия. Выписку о переходе прав на объект запрашивают отдельно. Она раскрывает всю цепочку владельцев и даты сделок.

Настораживают частые перепродажи за короткий срок, дарение от постороннего человека незадолго до продажи, наследство, полученное менее трёх лет назад. В этих случаях повышен риск, что прежнюю сделку оспорят родственники, наследники или кредиторы. Выписку лучше заказать самостоятельно, а не брать у продавца.

Кто продаёт квартиру

Подлинность паспорта продавца сверяют по базе недействительных паспортов МВД. Далее проверяют банкротство продавца в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, а также судебные дела на sudrf.ru и исполнительные производства на сайте ФССП. Финансовый управляющий вправе оспорить сделку должника, вскоре признанного банкротом.

Когда продавец состоит в браке или состоял в нём на дату приобретения квартиры, для продажи требуется нотариально удостоверенное согласие супруга. Такое требование закреплено в Семейном кодексе РФ. Супруг, не давший согласия, вправе требовать признания сделки недействительной.

Когда продавец в возрасте или есть сомнения в его состоянии, целесообразно запросить справки психоневрологического и наркологического диспансеров. Сделку, совершённую человеком, не понимавшим значения своих действий, можно оспорить.

Жильё, приобретённое на средства материнского капитала

Если задействован материнский капитал, родители должны выделить доли детям. Если доли не выделены, дети сохраняют право на них, и сделку могут оспорить через много лет, в том числе по иску прокурора или органа опеки.

Проверка простая: в выписке о переходе прав видно, как приобреталась квартира, а продавец может запросить в Социальном фонде справку о распоряжении капиталом. Если доли детей есть, для продажи нужно разрешение органа опеки, и детям должно быть предоставлено равноценное жильё.

Расчёты через аккредитив

Покупатель открывает в банке аккредитив и вносит на него всю сумму. Банк раскрывает аккредитив и переводит деньги продавцу после предоставления выписки из ЕГРН о регистрации права на покупателя.

Срок действия аккредитива задают с запасом, учитывающим регистрацию и возможную приостановку. Если регистрация не состоялась, деньги возвращаются покупателю.

Расчёт через депозит нотариуса

При нотариальной сделке деньги можно внести на депозит нотариуса. Документы на регистрацию подаёт сам нотариус, он же переводит деньги продавцу, получив выписку. Такой вариант удобен, когда договор и так требует нотариального удостоверения, например при продаже доли или квартиры с участием несовершеннолетних.

Кроме того, нотариус удостоверяется в дееспособности сторон и в их волеизъявлении. Это снижает риск оспаривания. Если сторона не может присутствовать лично, нотариус проверит полномочия представителя по доверенности.

От каких условий договора зависит защита покупателя

Договор должен содержать точное описание квартиры, цену и порядок расчётов. По Гражданскому кодексу РФ в договоре продажи жилья нужно указать лиц, сохраняющих право пользования помещением после продажи. Без этого условия договор считается незаключённым.

Отдельно прописывают срок снятия с регистрационного учёта всех жильцов, срок освобождения квартиры и передачи ключей, ответственность продавца за просрочку. Цена указывается полная. Занижение цены ради налогов оборачивается против покупателя: если договор расторгнут, возврату подлежит лишь та сумма, которая названа в документе.

Переход права и передача квартиры

Переход права Росреестр регистрирует после подачи документов в срок, который определён законом о государственной регистрации недвижимости. Они короче при нотариальной сделке и электронной подаче. При приостановке регистрации причины указаны в уведомлении, а недостатки следует устранить в отведённый срок.

Квартира передаётся по передаточному акту. В нём фиксируют состояние помещения, показания счётчиков, отсутствие долгов по коммунальным платежам, комплект ключей. Адвокат проверяет документы и цепочку сделок, готовит договор и условия расчётов, сопровождает сделку до получения выписки о праве покупателя.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта advokatarbat1@gmail.com