Задаток или аванс: как вернуть деньги, если сделка сорвалась

Задаток — это сумма, которую одна сторона передаёт другой в счёт будущих платежей по договору в доказательство его заключения и в обеспечение исполнения. Аванс только засчитывается в оплату и ничего не обеспечивает. Разница определяет судьбу денег: аванс при срыве сделки возвращают, задаток, в зависимости от того, кто виноват, остаётся у получателя либо возвращается в двойном размере (статьи 380 и 381 ГК РФ).

Чаще всего спор возникает при покупке квартиры или автомобиля, при аренде, при заказе работ. Люди передают деньги «в залог» или «чтобы придержали», пишут расписку без внятных слов, а потом выясняется, что юридически это аванс или задаток. Ниже разобрано, как отличить одно от другого, как оформить и как вернуть деньги.

Чем задаток отличается от аванса

Задаток выполняет три функции: платёжную, доказательственную и обеспечительную. Он подтверждает, что договор заключён, засчитывается в итоговую цену и обеспечивает исполнение. Аванс выполняет только платёжную функцию. Поэтому при неисполнении обязательства аванс возвращается в том же размере, а вот с задатком применяются санкции.

Соглашение о задатке составляется в письменной форме независимо от суммы. Если форма не соблюдена или есть сомнения, деньги считаются авансом, пока не доказано иное. Это важная презумпция статьи 380: слово «задаток» в расписке не заменяет письменное соглашение, но служит доказательством. Если в тексте нет понятного указания, что деньги обеспечивают исполнение, суд склонится к выводу об авансе.

Как оформить задаток

Письменное соглашение о задатке может быть отдельным документом или разделом предварительного договора. В нём указывают: стороны, размер суммы, назначение платежа («задаток в обеспечение исполнения обязательства по договору, который будет заключён не позднее такой-то даты»), порядок зачёта в цену, последствия отказа каждой стороны, сроки.

Передачу денег подтверждают распиской или банковским переводом с назначением платежа «задаток по соглашению от такой-то даты». Если платёж проходит безналично, формулировка в назначении платежа должна совпадать с текстом соглашения. Расписка должна быть подписана получателем, а копия остаться у передающего.

Последствия срыва сделки

Статья 381 ГК РФ различает три ситуации. Если обязательство прекращено до начала исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, задаток возвращается. Если за неисполнение отвечает сторона, давшая задаток, он остаётся у получателя. Если ответственна сторона, получившая задаток, она обязана вернуть двойную сумму.

Кроме того, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки с зачётом суммы задатка, если иное не предусмотрено договором. Договором можно ограничить ответственность суммой задатка, и тогда убытки сверх неё не взыскиваются. Правила о двойной сумме и потере задатка применяются при неисполнении, а не при ненадлежащем исполнении.

Как доказать, что это задаток

Чтобы утверждать, что деньги были задатком, нужно письменное соглашение. Если его нет, ссылаются на расписку с указанием назначения, переписку сторон, в которой обсуждалось обеспечение, условия предварительного договора, платёжные документы. Суд оценивает доказательства в совокупности и может прийти к выводу, что передавался именно задаток.

Если в расписке указано «в залог», «за бронь» или «в счёт цены» без пояснений, у покупателя есть шансы вернуть деньги как аванс. Если же продавец докажет письменной договорённостью, что деньги обеспечивали исполнение, он удерживает их при срыве сделки по вине покупателя.

Как вернуть деньги пошагово

Сначала определяют, что именно передавалось, и кто виноват в срыве. Затем направляют письменное требование о возврате с указанием суммы, основания, срока для возврата и реквизитов. Требование направляют заказным письмом с перечнем вложенных документов или иным способом, подтверждающим вручение.

Если деньги не возвращают, подают иск в суд. В иске излагают: договорённость, передачу денег, срыв сделки, правовое основание возврата (аванс, двойной задаток, неосновательное обогащение), расчёт. Прикладывают расписку, переписку, платёжные документы, требование и подтверждение направления. Если суммы значительны, ходатайствуют об обеспечении иска.

Задаток в предварительном договоре купли-продажи

Чаще всего задаток передают при подготовке сделки с недвижимостью или автомобилем. Стороны подписывают предварительный договор и соглашение о задатке, где указано: что продаётся, по какой цене, до какого срока подписывается основной договор, какая часть цены уплачена. Если основной договор не заключён по вине продавца, он возвращает двойную сумму, если по вине покупателя, задаток остаётся у продавца.

Спор часто возникает о вине. Продавец ссылается на то, что покупатель не нашёл деньги, покупатель на то, что продавец не подготовил документы или повысил цену. Для оценки вины важны письма сторон, график подготовки документов, уведомления о готовности к сделке. Поэтому каждое предложение о встрече и каждый отказ фиксируют письменно.

Условия договора определяют многое: можно закрепить, что при срыве по вине продавца он возвращает задаток в двойном размере и возмещает убытки сверх него, либо что ответственность ограничена суммой задатка. Покупателю полезно прописать срок для проверки документов продавца и право получить деньги обратно, если проверка выявила обременения.

Профилактика ошибок при покупке и аренде

Прежде чем передавать деньги, определитесь с условиями: объект, цена, срок заключения основного договора, что происходит, если сделка не состоится. Оформите письменно предварительный договор или соглашение о задатке. Проверьте документы продавца и право собственности по выписке из реестра.

Слова в расписке выбирайте точно: если вам нужно обеспечение, пишите «задаток» и поясняйте условия. Если вы платите предоплату без обеспечения, пишите «аванс». Не передавайте деньги без документа. Адвокат проверит проект, сформулирует условия и поможет в споре.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта advokatarbat1@gmail.com.